初めての方へ
不動産売却を考えているほとんどの方にとって、不動産の売却は初めての経験だと思います。
慣れないことばかりで、何から手を付けていいものやら困ってしまう方も多いでしょう。
こんな不安や心配をお持ちではないでしょうか？
「うちの土地建物はほんとに売れるのだろうか？」
「ローンの残債を返済できずにローン地獄に陥ってしまうのではないか？」
「売却までにどれぐらいの時間がかかるのだろうか？」
「いろいろな費用がかさんで結局損をしてしまうのではないか？」
「リフォームしないと買い手がつかないのではないか？」
「境界がよくわからなかったり、越境物があったりして売却に支障をきたすのではないか？」
「家に住みながら売りたいのだが、売却活動に支障はないか？」
初めて不動産売却をするのですから、いろいろな不安や悩みがあって当然です。
不動産売却は一人で行うものではありません。不動産の専門家に相談しながら成功させるものです。
初めて不動産売却をするときに、まず押さえておきたい3つのポイントをご紹介します！
１．売却計画を立てる
２．不動産売却における優先順位を決める
３．成功事例のある売却戦略に従って販売活動を行う不動産会社を選択する
ポイント１ 売却計画を立てる
不動産売却をするときには、まず売却計画の策定から始めましょう。
売却計画は、以下のような点を明らかにすることからスタートします。
１．「なぜ」不動産を売却するのかを明らかにする
あなたは、今、なぜ不動産を売却する必要があるのでしょうか？
住み替えや引越しのため？
両親と一緒に住むため？
相続税を支払うため？
事業資金に活用するため？
不動産売却の目的が明確であれば、必要資金やスケジュールの具体的なイメージがわいてきます。
不動産売却に失敗する方の特徴としてよく見られるのは、
「なんとなく古くなってきたから買い換えたい」
など、あいまいな気持ちで売却活動を行っていることです。
このような方は、必要資金やスケジュールもあいまいになりがちで、
不動産屋の営業マンのトークに騙されてしまうことが多くなってしまいます。
不動産売却は、時には数か月の長丁場になることもあります。しっかりと不動産売却の目的について家族で話し合ってみましょう。
２．ローンの残債を確認する
ローンの残債がある場合には、売却前に金融機関に照会してローンの残債を確認しておきましょう。
売却後もローンが残るようだと、月々の支払いが厳しくなってくるかもしれません。
残債が残るとしてもどれぐらいあって、月々の元利払いがどれぐらいになるのかが事前にわかっていれば、計画的に資金繰りをすることができます。
残債が残るケースはありますか？一般的には抵当権を抹消しないと売れませんよね。
３．必要資金を明らかにする
売却後の必要資金は、売却の目的に大きくかかわってきます。
新しい家に住み替えるためであれば、売却代金の手残りと新居のための住宅ローンを合わせてどのぐらいの価格の住宅に住み換えられるのか、ということが具体的になってきます。
相続税の納税資金に活用するのであれば、最低限いくらで売却しなければならないのかがはっきりします。
売却価格の目星をつけておくことで、実際に売却活動を行うときの優先順位が明らかになってきます。
４．売却のスケジュールを決める
不動産の売却活動はいつまでもだらだらと長期間行っても、良い結果が得られるものではありません。きちんとしたスケジュールの計画を立てて行ったほうが、満足度の高い売却活動ができます。
後に述べるように、早期に売却するか、じっくりと買い手を探すかによって、売却戦略は大きく変わってくるのです。
５．必要書類を準備する
不動産売却にあたっては、不動産の専門家に相談する前に関係する書類がきちんと存在するかどうか確認しておきましょう。
具体的には、以下のような書類があるとスムーズに相談できます。
・不動産購入時の売買契約書・建築請負契約書・重要事項説明書・購入時添付資料
・権利証書（不動産登記識別情報）
・登記簿謄本・公図
・実測図・境界確定測量図・境界確定書面
・確認済書・検査済証（一戸建ての場合）
・住宅性能評価書等の調査書面
・固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明
不動産売却の際にはぜひお気軽に当社にご相談ください！
ポイント２ 優先順位を決める
売却計画が明らかになれば自ずと売却の優先順位が決まってきます。
例えばとにかく早く物件を売却したいのか、
あるいはできるだけ高値で物件を売却したいのか、
どちらを選ぶかによって売却の戦略は大きく変わってきます。
売却までのスケジュールが短い！その売却方法とは？
とにかく早く物件を売却したい場合にまず考えられるのは、不動産会社に物件を買い取ってもらうことです。
この場合、物件の査定から実際に売却価格の入金があるまで、２週間から１ヶ月程度で済みます。
スピーディーに売却ができるほか、次のようなメリットがあります。
【不動産買取サービスのメリット】
・物件が非公開のまま売却できる
・契約不適合責任を負わずに売却できることがある（不動産業者との交渉が必要）
・購入者を見つけづらい物件（狭小地、広大地、不整形地、築古の建物）でも、買い取ってもらえるケースが多い
【不動産買取サービスのデメリット】
・市場価格より安い価格で買取価格が提示されやすい
とにかく早く不動産を売却したい理由があるならば不動産買取サービスを利用することも一つの手ですが、買取価格がどうしても安くなってしまいがちなため、通常の不動産売却においてはあまりお勧めできる方法ではありません。
できるだけ売却後の手残り金額を多くしたい。
その売却戦略とは？
できるだけ売却後の手残り金額を多くしたいのであれば、一般の買主を見つけて売却する方法をとります。
この場合、複数の不動産会社に連絡をして、もっとも信頼できると見込んだ業者と、不動産売買の媒介契約を締結するのが良いでしょう。
一般の買主を探索することによって不動産を売却するときには、次のようなメリットがあります。
【一般の買主に売却するときのメリット】
・売却のタイミングと買主の探索状況・ニーズによっては、周辺相場よりも高値で売却できる可能性がある。不動産買取サービスを活用する時よりも高値で売却できる
【一般の買主に売却するときのデメリット】
・契約不適合責任を負う可能性がある（当社の場合、内容・期間等においてリスクを軽減することができます）
・購入希望者を見つけるのに長い期間がかかる場合がある
・依頼する不動産会社によって、不動産売却の成功・失敗が決まってしまうこともある
不動産売却の相談は、ぜひ当社までお気軽にお問い合わせください！
ポイント３ 売却戦略を持った不動産会社を選択する
不動産の売却は、大手の不動産会社に任せれば安心と思っていませんか？
実は、大手であればあるほど取り扱う物件数が多くなり、担当者がかける時間も手間も少なくなってしまいます。
結果的に、場当たり的な販売活動になってしまったり、またインターネットからの購入者からお問い合わせをただひたすら待つだけの販売活動になったりしがちです。
当社には、今まで数多くの物件の売却に携わってきた結果、不動産売却において多くの知識と経験が蓄積されています。
不動産売却においては、細やかなサービスと些細な心遣いの積み重ねによって大きく結果が変わってきます。たとえば、以下のようなポイントです。
・お客様はどのようなポイントで購入を決断するのか？
・購入見込み客はどのようなところにいるのか？
・販売チラシはどのように作成するのか？目を引くポイントは？
当社には、不動産売却の成功事例がたくさんあります。
売却物件は一つとして同じものはありません。当社では、物件ごとに最適の売却戦略を考案・選択して、不動産売却を成功に導きます。
不動産会社を見極めるポイント５選
相談しようとしている不動産会社は、確固たる売却戦略を持っているでしょうか？
戦略に基づいて売却活動を行ってくれる不動産会社かどうかを見極めるポイントを紹介します。
１．見込み客がいるように見せかける営業トーク
初回相談や無料査定サービスの際に、すでに見込み客がいるので是非専任媒介契約を締結させてくださいという営業トークに騙されてはいけません。
不動産市場には数多くの売却物件があります。仮に見込み客がいたとしても、あなたの物件を購入してくれるとは限りません。
それにもかかわらず、すでに見込み客がいるというのは単に媒介契約を締結するための営業トークです。
媒介契約を締結する時にはどのような販売活動を行うのか、きめ細やかなサービスができているのかについ
て改めて確認してみることをお勧めします。
当社では物件の場所、築年数、広さなどの特徴を十分に考慮して最適な売却戦略を物件ごとに策定します。お客様の納得のいく売却戦略を事前に説明させていただきます。
２．独自の戦略を構築できているか？
売却物件をインターネットに掲載し、購入の問い合わせを待つだけの販売活動でしたらどの不動産会社にもできるでしょう。
しかし、世の中には数多くの不動産売却案件があります。購入者も、数多くの売却案件を吟味して購入物件を選択します。
単に、販売資料を作成して待っているだけで購入者が見つかるほど甘くはありません。
不動産の売却の際には、
・購入者に対するコミュニケーションの頻度
・実際に物件を見ていただく時の立ち振舞い
・説明の仕方
・アピールポイントの説明の仕方
が重要になってきます。
ツボを押さえた販売戦略によって、早期の売却と高値での売却が実現します。
当社は、今までの成功事例の蓄積をもとに、確固たる売却戦略の構築に多くの時間を割いてきました。
いままで数多くのお客様の物件を販売し、多くの満足の声をいただいております。
不動産売却の相談は、ぜひ当社までお気軽にお問い合わせください！
３．不動産の専門家がプロの視点から査定額を算出しているか
当社には建築士、宅地建物取引士、住宅診断アドバイザーなど数多くの不動産の専門家が在籍しています。
当社が訪問査定する時には、事前に周辺の取引相場や成約データを収集して分析するのはもちろんのこと、プロの視点からの建物診断を実施して、査定価格に反映させます。
一般の不動産会社だと、単に周辺相場を検索して、建物の築年数等から査定データを算出し、実際に訪問する時には確認程度で終わる場合も数多くあります。
しかし、そのような不十分な査定で不動産を売却すると、後から住宅の瑕疵が発見されたりして、買主とのトラブルに発展することもあります。
逆に、売却対象の不動産の他の物件と比べて優れた点を発見することができずに、高値で売却するチャンスを逃すことにもなりかねません。
当社では、販売前に建物診断を行って販売価格を査定するため、このようなトラブルや販売後のクレームは全くありません。お客様は安心して販売活動をご依頼いただけます。
４．不動産売却の実績と経験が多数ありますか？
当社には、特に不動産売却案件を数多くこなしてきた実績があります。
不動産会社には得意・不得意があります。例えば、以下のような得意分野があります。
・都心のビルの売買が得意な不動産会社
・郊外の一戸建て住宅の販売が得意な会社
・商業地のテナント誘致が得意な会社
・賃貸住宅物件を取り扱うのが得意な会社
不動産の販売や売却については、多くの専門的知識を活用して、地域的な特徴を考えた取引活動を行う必要があります。
そのため、不動産会社は様々な得意分野に特化しているのが通常です。
賃貸物件を取り扱うことが得意な会社が、物件を売却することについて必ずしも得意というわけではありません。また、投資用物件を数多く扱う会社が住宅用土地を売却することについて得意というわけでもありません。
不動産売却について戦略に基づいて実行するためには、不動産売却案件について数多くの実績のある不動産会社に売却活動を依頼すべきです。
当社は、特に住居地域の土地の売却を得意分野としています。
住宅用の土地建物の売却をお考えの時には、ぜひ当社までお気軽にご相談下さい。
５．売主の状況を理解して最適な売却戦略を選択できるか？
当社では売主の個別の状況を十分に理解して、親身になって不動産売却のご相談を承ります。
売主が不動産を売却したい理由や、家族の状況、家族の中での不動産売却の緊急度や重要度はさまざまです。
このような状況を理解せずに、単に販売資料をインターネットに載せて購入希望者からの問い合わせを待つだけの売却戦略では、売主の希望にあった不動産売却は実現できません。
当社では売却の前に、ご家族の状況や不動産売却の目的、販売スケジュールなど個別の事情を詳しく伺って売却戦略を立案します。
不動産売却を成功させるには、戦略で決まります。
上記にご説明した「５つのポイント」を参考に、依頼しようとしている不動産会社が、安心して任せられるかどうか判断してみることをお勧めします。
不動産売却の相談は、ぜひ当社までお気軽にお問い合わせください！
